일반 주식 분석 사이트에서 미국 대표 월배당 리츠인 리얼티인컴(O)의 회계상 배당성향(당기순이익 대비 배당금)을 조회하면 150%~200%가 넘어 배당 삭감 위험이 있는 것처럼 보이는 착시가 발생합니다. 이는 부동산 회계의 특성상 매년 거액의 건물 감가상각비(장부상의 비용일 뿐 실제로 현금이 나가지 않는 비용)가 순이익을 깎아먹기 때문입니다.

따라서 리츠의 실제 배당 지급 능력을 평가할 때는 당기순이익에 감가상각비를 다시 더하고 부동산 매각차익을 뺀 FFO(운영자금) 및 유지보수 자본적지출을 차감한 AFFO(조정운영자금)를 기준으로 삼아야 합니다.

리츠와 인프라 펀드는 대표적인 금리 민감 자산입니다. 첫째로 부동산 매입과 인프라 건설에 타인자본(대출·회사채)을 활용하므로 금리가 오르면 만기 도래 차입금의 이자 비용(리파이낸싱 비용)이 늘어납니다. 둘째로 무위험 자산인 국채 금리가 연 4~5%로 높아지면 투자자들이 굳이 위험을 감수하고 리츠를 살 유인이 줄어들어 요구수익률(배당률)이 높아질 때까지 주가가 하락합니다.

반대로 금리가 고점을 찍고 안정화되거나 인하 국면으로 전환될 때는 ① 차입 이자 비용 절감으로 인한 FFO 개선, ② 예금·채권 대비 배당 매력도 부각에 따른 자금 유입으로 배당금과 시세 차익을 동시에 거두는 강력한 턴어라운드가 나타납니다.

과거 리츠가 백화점, 마트, 오피스 빌딩에 국한되었다면 현대 리츠 시장은 클라우드·AI 데이터센터, 5G 통신타워, 이커머스 풀필먼트 물류센터, 시니어 헬스케어 요양시설, 그리고 유료도로·항만·신재생에너지 인프라까지 폭넓게 확장되었습니다.

재택근무 확산 등으로 변동성이 커진 노후 오피스 단일 리츠보다는, 장기 물가연동 임대료 인상 조항(CPI 연동 에스컬레이터)이 포함된 인프라 펀드(맥쿼리인프라 등)나 우량 복합/데이터센터·필수소비재 리테일 리츠를 선별 편입하는 것이 바람직합니다.